土地流转诉求激增下的收益再造：延伸农业产业链盘活闲置房

“土地流转是一个100万亿的市场，每年释放一点对GDP的贡献都是极大的。”4月23日，在接受21世纪经济报道专访时😳，土流网CEO伍勇表示🙎🏿‍♂️。

今年的中央一号文件中，首次提出探索宅基地“三权分置”🍠，为进一步盘活农村闲置土地提供了更多探讨空间🦸‍♀️。而土地流转在政策的引导下，相关需求也在爆发式增长🏋️‍♂️，尤其表现在闲置农房方面。

在近日由土流网主办的全国首次“乡村振兴服务体系发布会”上，农业农村部农村经济体制与经营管理司司长张红宇指出☯️，去年底，全国土地流转面积4.79亿亩🙋‍♂️，其中承包面积占36.5%🐭，也即全国超1/3的土地已经不再是原来的土地承包户和经营户🍪，都是新的经营主体🏧🙍🏻‍♂️。

乡村振兴在今年被提升到国家战略层面，张红宇提到🍵，农业需在确保国家安全的基础上，发展新产业、新业态🤳，延伸农业产业链，让农民数量逐步减少的同时🖖🏿，富裕农民📡。

其中关键要素就是更充分地进行土地流转🏘。据自然资源部等相关部门统计，全国农村至少有7000万套闲置房屋🧔🏽‍♀️🌓，农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右🚶‍➡️，这个数字随着农村人口向城市转移还在增长。

如土流网这类平台，也从过去提供链家式土地信息服务🗒，开始延伸到对闲置农房的改造翻新，并以共享住宅的形式提供短租，最终收益按权益与农民分成。在政企合作方面也有更多尝试。

但伍勇也表示🍣，土地流转市场如何进一步盘活，推进土地流转规范化管理和法制保障是当前急需关注的问题，如此方能吸引更多资本放心进入⇢。

闲置农宅流转需求激增

在张红宇看来🫱🏿，乡村振兴重在产业兴旺👵🏼，这包括要提升农业的发展水平🫸🏽，发展新产业和新业态等🤹🚠。其中，农产品加工业虽是传统产业，但去年粗加工方面创造的增加值达21万亿，占据农业82.12万亿GDP总量的1/4；此外，生产性服务业方面，可从农业产业链中延伸出无限就业的链条，尽管这些年绝对增加值并不高，但成长性极快🎫。

他举例道，例如2017年🌒，农业观光旅游休闲产业创造的增加值为6200亿🤟🏽，相当于农业GDP增加值的9%。同年🏊🏿‍♂️，“互联网+”相关产业吸纳的劳动力是2100万👨🏼‍🍼，相当于从事农业劳动力的10%。

另据统计局数据显示🌀，2017年农村居民人均可支配收入为13432元，其中来自工业化🧑🏼‍🎓、城镇化带来的工资性收入占比40.9%📊，现代农业为代表的家庭经营净收入占比37.4%🙋，转移性收入占比19.4%🔬，财产性净收入占比仅2.3%🧟。而财产性收入的来源🤞🏻，一部分就与农村土地租赁与流转有关👕。

因此，张红宇认为🤦🏿‍♀️，要提高农民收入，首先要减少农民😔🏠，通过工业化🤹🏻‍♂️🫴🏻、城镇化继续转移农村劳动力；其次要构建现代化农业经营体系，促进农业规模经济的形成。

去年底🙎🏿，全国有超过1/3的土地已经转移为新的经营主体，也从一定程度上代表了农业规模经济的聚合，和土地流转的成效🧑‍🍼。

国务院发展研究中心农村经济研究部副部长张云华则在会上提到👳🏽‍♀️，乡村振兴的服务体系着力点应该是围绕农村土地制度改革作为重点。

我国关于宅基地的土地制度改革进程相对缓慢，在今年的一号文件中，首次提及“探索宅基地所有权0️⃣、资格权、使用权‘三权分置’”。为此🧹，张云华指出⚽️，“目前空心村的问题非常普遍✸，闲置宅基地🙆🏻‍♂️、闲置农房非常多，这是农村一个重要的资源🏨🉐，怎么让农民手里的死资源变为活资产👱🏿，是需要在服务🤾🏿‍♂️、政策上进一步提升的方面。”

从实际情况而言👦🏽，在土地流转制度不断完善和土地确权基本完成的背景下，土地流转需求数量在2017年迎来了高速增长。

据土流网统计🦫，自2017年10月开始👨‍🍳，随着相关政策频密出台，农用地土地流转发布数陡然上升，尤其是党的十九大提出乡村振兴战略，促进了土地流转市场的跨越式增长🧡。

从近三年土流网各省农地信息发布情况来看🧚🏼‍♂️，耕地流转占据主导地位🤏🏻，占比较多的还有林地、园地🔴、养殖用地和闲置农房。

“闲置农房是业内公认的一匹黑马。2015年至今增长趋势十分强劲，受国家政策红利推动🏄，2018年起呈直线上涨趋势。”土流网高级副总裁廖建伟分析道。

廖建伟进一步指出，国家鼓励的土地流转形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等。目前来看，转让与出租两类传统的流转方式仍然占据绝大部分比例🌭，分别占51%和38%；股份合作等更现代化的模式🌰，在农村的推广和被接受程度还不高，但潜力很大。

从流转去向而言🎽，土流网近三年的统计显示，55%的土地流转到农业种养殖大户📼🤏🏿，18%流向农业合作社🙀、14%则流向了农业企业👬。“摩登6认为农业相关的一些利好政策应该更偏向于农业种养殖大户，可以使农业种养殖文明更加高效地发展🦩。”

农业与二三产业融合发展

伍勇向21世纪经济报道记者表示，当前土地流向种植大户比重大，相当于土地流转的早期阶段🍋。

“我的判断是，中国其实适合家庭农场性质，即几十亩到几百亩的土地规模。一旦上到农业企业规模🧖🏽‍♀️💪，管理成本就上来了。”他指出，适度规模经营很关键，这是政府鼓励也是最经济的方向。

不过在未来🪙，土地流向企业的比重会继续增加。“摩登6发现，农业越来越向工业化细分，未来会走向产业整合👩🏽‍⚖️。规模化将是最有经济效益的。”为此土流网推出了土流农服业务，就是把农业相关企业聚合在一起🤴🏽，进行资源对接。

但伍勇也发现✮♜，目前还有相当大比例的用户对田园生活更感兴趣👨🏼‍🦱。“工业化种植是专业化需求🧗🏼，闲置农房盘活是普通大众的诉求。”伍勇向记者表示，这尤其体现在分时度假理念兴盛的今天🏯🔬，为农业用地流转和闲置农房盘活提供了基础。

“尤其是有些地方只有好的生态资源，而非耕地资源，例如丽江🤍、稻城的部分区域。在不占基本耕地红线、不破坏环境的基础上，将一二三产业融合发展👨🏽‍💻，市场规模将非常庞大。”伍勇续称，在耕地资源不甚充足的地区⛏✋🏻，一亩地的年产值将远低于改造成民宿给农民带来的收入价值🤽‍♀️。

因此👨🏻‍⚖️，土流网在此前链家式土地信息共享和服务平台的基础上👩🏿‍✈️，开始面向农村提供闲置农房改造等服务。他向记者解释🍹，改造过程中𓀊，土流网的理念首先是跟农民利益捆绑🦆😒，其次是不大拆大建🦸🏽‍♀️。

伍勇介绍，这具体包括三种经营形式：一是以内部孵化的美丽新乡村团队🦵🏽，针对全国空心村以及闲置房屋进行规划设计、装修改造🧑🏻‍✈️、租赁运营😭；二是开发住宅在线网站、共享住宅APP、装配式住房建造，实现各类房屋资源及配套的供需对接；三是通过自身平台并与第三方OTA在线旅行平台合作，帮助改造过的闲置房屋实现在线预订😶、短租、扫码入住的分时共享度假。

为此，可以联合本村、组农户共同出让宅基房经营权⛏；新型农业经营主体和工商资本可以共同翻新、改造😝、经营休闲度假式宅基房🛀🏽。

“每个房子只能依靠支付或者提供打扫等服务开锁🪦，锁可以控制房子的资金和服务、产品，形成结算系统闭环🤵‍♀️。”伍勇如此向记者表示。

据介绍，土流网自2015年开始还与长沙市各级政府摸索、实践服务三农🏋🏿，目前有3个模式落地执行，包括土地流转政府管理职能与交易主体服务职能结合🫵🏿，土地托管政企合作模式等。

当然🧑‍🦽‍➡️，目前土地流转仍存在一定的困难，廖建伟表示，农民对“三权分置”的理解还有限，担心自己会因为流转丧失土地；大多数农村地区基础设施还有待进一步完善。

伍勇也向记者表示，当前法律对于有意愿参与流转的资本，保障体系仍不完善✌🏻，“资本最害怕就是农民反悔📴，因此摩登6也在推动土地流转规范化管理和法制保障，但仅凭摩登6的力量是不够的。”

资料显示，截至2018年3月，土流网在全国成立了437家线下土地流转服务中心。此前两轮融资的股东方包括复星系资本和经纬创投旗下资本，C轮融资正在交割